Dächer für Ferienparks - wie läuft eine umfassende Erneuerung und Reparatur ab?

Warum ist der Zustand der Dächer in einem Ferienpark ein eigenständiges Verwaltungsthema?

Ein Dach in einem Ferienpark altert anders als das Dach eines einzelnen Hauses, da Dutzende Einheiten saisonal genutzt werden, mit kurzen Abständen zwischen den Buchungen. Ein Wassereintritt in nur einer Lodge bedeutet nicht nur Reparaturkosten, sondern auch eine entgangene Buchung oder eine Rückerstattung an die Gäste.

Manager von Immobilienportfolios verschieben die Entscheidung über das Dach oft so lange, bis der Mangel in Bewertungen sichtbar wird. Dann ist die Reparatur teurer, da bereits Schäden an Dämmung, Fassade oder Innenraum der Einheit entstanden sind.

Deshalb sollte der Zustand der Dächer von Ferienhäusern, Lodges und Servicegebäuden als eigener Punkt im Instandhaltungsplan der Anlage behandelt werden, nicht als Reaktion auf einen Schadensfall. Ein geplanter Ansatz erlaubt es, die Arbeiten über die Saison zu verteilen und Einsätze während der Hochbuchungszeit zu vermeiden.

Ein weiterer Faktor ist, dass ein Park in der Regel über viele Dächer mit ähnlicher Konstruktion und ähnlichem Alter der Eindeckung verfügt. Beginnt eine Einheit undicht zu werden, befinden sich benachbarte Gebäude derselben Materialserie meist in einem vergleichbaren Zustand. Eine Begehung des gesamten Parkabschnitts, nicht nur der gemeldeten Störung, ermöglicht es, dieses Problem frühzeitig zu erkennen, bevor es sich auf weitere Dächer ausweitet.

Die Größe des Parks spielt auch bei der Budgetplanung eine Rolle. Die Reparatur einer einzelnen Lodge lässt sich leicht im Voraus kalkulieren, doch ein Dutzend Einheiten aus demselben Baujahr der Eindeckung ist bereits eine Entscheidung, die besser einmal für den gesamten Umfang getroffen wird, statt sie im Laufe der Saison in einzelne Aufträge zu zerlegen.

Welchen Umfang an Dacharbeiten führt SMR Properties aus?

SMR Properties übernimmt die Erneuerung, Reparatur und vollständige Neueindeckung von Dächern bei Ferienhäusern, Lodges und Servicegebäuden auf dem Gelände von Ferienparks. Der Umfang wird auf den technischen Zustand der jeweiligen Einheit oder eines gesamten Parkabschnitts abgestimmt.

Vollständige Erneuerung der Eindeckung

Eine vollständige Erneuerung betrifft Dächer, deren Nutzungsdauer der Eindeckung überschritten ist oder die umfangreiche Konstruktionsschäden aufweisen. Sie beginnt mit dem Rückbau der alten Eindeckung und der Prüfung des Dachstuhls und endet mit der Montage einer neuen Dachschicht samt Blecharbeiten. Dieser Umfang betrifft meist ganze Parkabschnitte, die im selben Zeitraum errichtet wurden.

Punktuelle Reparaturen und Begehungen

Eine Undichtigkeit um den Schornstein, eine beschädigte Latte oder verschobene Eindeckungselemente nach starkem Wind erfordern in der Regel keine vollständige Dacherneuerung. Ein solcher Umfang lässt sich meist im Rahmen eines einzigen Einsatzes der Mannschaft vor Ort im Park abschließen, ohne dass ein separater Subunternehmer nur für diesen einen Mangel beauftragt werden muss.

Servicegebäude und Gemeinschaftsbereiche

Die Dächer von Servicegebäuden - Rezeption, Lager, technischer Bereich - gelangen seltener in den Sanierungsplan als die Vermieteinheiten. Dabei kann gerade ein Dachschaden über dem technischen Bereich den Betrieb der gesamten Anlage lahmlegen, nicht nur einer einzelnen Einheit. Aus diesem Grund bezieht SMR Properties diese Gebäude in dieselbe Begehung wie die Vermieteinheiten ein, statt sie als separates, weniger dringendes Thema zu behandeln.

Wie läuft die Umsetzung ab - von der Meldung bis zur Abnahme?

Die Umsetzung beginnt mit einer Begehung der Dächer auf dem Parkgelände und der Feststellung, welche Einheiten eine vollständige Erneuerung benötigen und welche nur eine Reparatur. Auf dieser Grundlage entsteht ein Zeitplan, der an den Buchungskalender angepasst ist.

Vorbereitungsphase

In der Vorbereitungsphase klärt SMR Properties den Zugang zu den einzelnen Ferienhäusern, die Reihenfolge der Arbeiten und die Materiallogistik vor Ort. Diese Phase ist entscheidend, wenn die Arbeiten mehrere Einheiten gleichzeitig betreffen sollen und der Park in Teilbereichen weiterhin Gäste empfängt.

Umsetzungsphase vor Ort im Park

Die Dacharbeiten werden von einem festen Team durchgeführt, das die Besonderheiten des Parks und die Anordnung der Einheiten aus früheren Einsätzen kennt. Dadurch erfordern weitere Aufträge, auch solche, die im Laufe der Saison gemeldet werden, keine erneute Einweisung eines neuen Teams vor Ort.

Abnahme und Dokumentation

Nach Abschluss der Arbeiten erfolgt die Abnahme des ausgeführten Umfangs samt Dokumentation des Dachzustands vor und nach der Umsetzung. Diese Dokumentation ist hilfreich bei der Planung weiterer Erneuerungsschritte des Parks in den kommenden Saisons und dient dem Portfoliomanager gelegentlich auch als Grundlage für das Gespräch mit dem Parkeigentümer über den Umfang der durchgeführten Arbeiten.

Wann lohnt es sich, Dacharbeiten mit anderen Leistungen im Park zu kombinieren?

Dacharbeiten sollten mit der Renovierung der Vermieteinheiten kombiniert werden, wenn beide Leistungsbereiche denselben Parkabschnitt oder denselben Stillstandszeitraum betreffen. Dadurch lässt sich die Zahl der Einsätze verschiedener Teams vor Ort reduzieren und die Zeit verkürzen, in der Einheiten für Gäste nicht verfügbar sind.

Für größere Vorhaben bietet SMR Properties zudem Parkerneuerungsprogramme an, die Einheiten, Terrassen, Fassaden und Gemeinschaftsinfrastruktur im Rahmen eines einzigen, für die gesamte Saison geplanten Umfangs umfassen. Das Dach ist dann ein Element eines größeren Zeitplans, der einmal pro Saison festgelegt wird, statt alle paar Monate erneut.

Manager von Immobilienportfolios, die statt jede Saison einen neuen Subunternehmer zu suchen lieber ein festes Team vor Ort im Park haben möchten, können den auf der Website des Unternehmens beschriebenen Service fester Instandhaltungsteams nutzen.

Wer ist für die Formalitäten bei Arbeiten vor Ort in Belgien, den Niederlanden und Luxemburg verantwortlich?

Für Personalrekrutierung, Entsendung von Mitarbeitern, A1-Formulare, Versicherungen und Baudokumentation ist vollständig SMR Properties verantwortlich. Der Parkverwalter muss weder eine eigene Rekrutierung durchführen noch die Dokumente im Zusammenhang mit der Entsendung von Mitarbeitern ins Ausland überwachen.

Dies ist besonders für Parks von Bedeutung, die in Belgien, den Niederlanden und Luxemburg tätig sind, wo die Formalitäten im Zusammenhang mit der Entsendung von Bauarbeitern häufig ein Hindernis bei der Auswahl eines Subunternehmers darstellen. Für den Manager bedeutet dies einen einzigen Ansprechpartner, statt mehrere Unternehmen und deren Dokumentation separat koordinieren zu müssen.

Dasselbe Team, das die Formalitäten übernimmt, führt anschließend auch die Arbeiten vor Ort im Park aus, sodass es nicht zu einer Situation kommt, in der Dokumentation und Ausführung auf verschiedene Unternehmen aufgeteilt sind.

Wie wählt man den richtigen Dachdecker für einen Ferienpark aus?

Bei der Auswahl eines Auftragnehmers lohnt es sich zu prüfen, ob das Unternehmen dauerhaft in Ferienparks tätig ist oder dies lediglich als Zusatz zu Arbeiten an Einfamilienhäusern betrachtet. Die Besonderheiten eines Parks - Saisonalität, viele Einheiten auf einem Gelände, Buchungsplan - erfordern ein anderes Vorgehen als ein Einzelauftrag bei einem Privatkunden.

Ein zweiter Punkt ist der Umfang der Formalitäten, die der Auftragnehmer bei Arbeiten im Ausland übernimmt. Ein Unternehmen, das Rekrutierung, Entsendung und Personaldokumente selbst durchführt, nimmt dem Parkmanager einen Teil der Aufgaben ab, die andernfalls separat koordiniert werden müssten.

Ein dritter Punkt ist die Möglichkeit, den Umfang im Laufe der Zusammenarbeit zu erweitern, etwa von der reinen Dachreparatur auf eine Renovierung der Einheiten oder ein vollständiges Parkerneuerungsprogramm für die nächste Saison. Diese Flexibilität ist besonders dann wichtig, wenn der Park Investitionen etappenweise über mehrere Jahre plant.

Der letzte Punkt betrifft die Kommunikation während der Umsetzung - ob der Parkmanager einen einzigen Zeitplan und einen einzigen Ansprechpartner erhält oder mehrere Subunternehmer gleichzeitig überwachen muss. Bei größeren Parks wirkt sich dieser Unterschied unmittelbar auf die Zeit aus, die der Manager für die Koordination statt für andere Aufgaben aufwenden muss.